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活用方法Q&A

1.土地・建物と登記

不動産登記法の大改正

Q

不動産登記法が変わったそうですが・・・・?

A

平成16年6月国会で成立した「新不動産登記法」が、平成17年3月7日から施行になりました。
105年ぶりの大改正といわれています。
政府の推進する「e-Japan」戦略の一環として、インターネットを経由しての登記申請(いわゆるオンライン申請)を可能とするための改正です。
併せて、全面的な見直しが行われました。主な改正点は、次のようなものです。

1.当事者出頭主義の廃止
2.「申請書副本」の廃止
3.「保証書制度」の廃止

4.「登記済証」(いわゆる権利書)交付の廃止

→オンライン申請の導入
→「登記原因証明情報」の必須的添付化へ
→「事前通知制度」へ
「司法書士等による本人確認制度」の導入
→「登記識別情報」の通知へ
しかし、当面は、役所のコンピュータ処理体制の準備状況により、登記所ごとに取扱が若干異なります。詳しくは最寄の司法書士事務所または法務局・支局・出張所にご確認ください。

 

『公図』と『17条地図』について

Q

「公図」と「17条地図」について教えて下さい。

A

不動産登記法第17条は、「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」と定められています。

この地図がいわゆる『17条地図』で、土地の位置及び区画を現地で復元可能な程に精度の高いものが要求されています。そのため、その整備には相当の期間が必要であり、平成11年度末では43%の整備状況であり、平成12年度から5ヶ年計画で80%を目指しています。

いわゆる「公図」とは、明治22年に土地台帳の付属地図に指定された図面で、明治時代初頭から地租徴収を目的に作成されてきた「野絵取図」「改租図」「談合図」「地押調査図」「更正図」「歩間図」(ぶけんず)「字限図」(あざきりず)等の様々な図面を総称する俗称です。

これが、昭和35年の制度改正(土地台帳制度の廃止~登記簿との一元化)により、税務署から登記所に移管されましたが、「17条地図」の整備が上記のような状況にあったため、その整備がされるまでの間、法的根拠があいまいなまま、登記所内で便宜的・補完的に使用されてきました。 逆説的にいえば、「17条地図」となっていないものが「公図」ということになります。

その後、平成5年法改正により、いわゆる「公図」は「地図に準ずる図面」として、正式に一般に公開される様になりました。

「公図」は、上記のように、必ずしも統一的な作成意図・作成基準の下に作られたものではありませんので、精度や内容もまちまちで、「見取り図」や 「参考図」程度のものも少なくありません。縮尺や方位等の記載のないもの、誤っているもの等も決して珍しくはありません。「あれば便利」「ないよりはまし」という程度のものも含まれています。

従って、現地や境界を特定するには、現地の状況や地積測量図その他の測量図等他の資料と照合しながら、総合的に判断する必要があり、公図だけで 判断するのは、大変危険なことです。

注:平成17年3月7日施行の新不動産登記法で、条文の整理が行われ、旧第17条は、第14条となりました。従って、今後は「第14条地図」ということになります。

測量商法にご注意

Q

私は北軽井沢に別荘を持っているのですが、「隣の土地の所有者から測量を頼まれたので、この際一緒に測量しませんか?」と測量業者からの勧誘があります。どう対処したらよいでしょうか?

A

最近、別荘分譲地の所有者に対して、
「財産の保全や資産価値を高めるため・・・云々」
「図上分筆や机上測量になっていて、現地と違っている・・・云々」
「境界が不明で、このままでは、他人にとられる・・・云々」
「同じ分譲地内の測量を依頼されたので、この際一緒に・・・云々」
「法律が変わって、GPSで位置を特定しなければいけない・・・云々」
等々と言って、測量を勧誘する業者が横行しています。

勧誘や文書は巧みな表現で、必要以上に土地所有者の不安感や期待感を煽って、「依頼した方がいい」と思わせるようになっています。又、しつこい営業に根負けして頼んでしまう例もあるようです。もちろん、 「境界」には、永続性のある境界杭を設置して、境界を明確にしておくこと」は大変重要なことです。

しかしながら、現状でも特に問題がない分譲地の所有者の方々に対しても、無差別に、勧誘が行われていますので、被害に遭わないよう十分ご注意下さい。また、勧誘業者が言うような効果は、期待しない方がよいでしょう普通は、この様な勧誘行為はしませんから、最初から注意してかかるべきでしょう。

業者は、最初に往復はがきで連絡を求め、次に訪問してくるようですので、次のようにして防衛することをお勧めします。
1)こちらから連絡をしない
2)相手にしない
3)家に入れない
4)話に乗らない
5)手付金・着手金等を払わない
6)契約書・依頼書等に署名や捺印をしない
7)きっぱりと断る
8)必要があれば地元の信頼ある土地家屋調査士事務所に依頼する旨を告げて、きっぱりと断る。

当事務所では、上記の対策として次の調査業務を承っております。お気軽にご相談下さい。
1)資料の収集・調査
2)現地の状況の調査
3)境界標の有無の調査
4)測量の必要性の調査
5)その他必要に応じた調査

 地目が「牧場」となっている土地は「農地」?

Q

私が北軽井沢に所有している土地は、地目が「牧場」になっています。何か不都合なことがありますか?

A

北軽井沢一帯はその昔宮様の牧場だった時代があります。
部分的に見れば、「山林」「原野」「畑」「宅地」等が混在していたものを、全体として「牧場」としていたものです。
その後開拓者の入植や農地解放等により土地は細分化されましたが、今でも「牧場」という地目のままになっている土地も少なくありません。
現在、地目が「牧場」となっている土地は、一応農地として取り扱われます。
従って、原則的には、農地法所定の許可を受けなければ、譲渡や転用はできません。
しかし、現況が農地でないものについては、非農地の証明書の交付を受けて、現況の「山林」や「宅地」等に地目変更登記をすることができます。
手続は、農業委員会および登記所の所管で後記の要領で行われます。
手続着手から完了までに1~2ヶ月を要しますので、お早めに手続きされることをおすすめいたします。

なお、当事務所にご依頼いただければ、いっさいを代行致します。

手続の流れ 当事務所の代行業務 摘要
証明書の交付願提出 現地調査、証明願・添付書類等の作成・提出 委任状が必要 毎月10日締め切り
農業委員会による現地調査 現地案内・立ち会い・説明 事務局と委員による
農業委員会に諮問 --- 毎月末頃開催 証明の可否を審査
証明書の交付 証明書の受領 翌月初旬
地目変更の登記申請 申請書類の作成・提出 ---
登記所による現地調査 現地案内・立ち会い・説明 登記官による
登記完了 登記済証の受領 申請後約5日

「北軽井沢」の権利書は「応桑」?

Q

私が所有している「北軽井沢」の土地の権利書を見ると「大字応桑」と書いてありますが、これはどういうことでしょうか?

A

「北軽井沢」は、元々は通称名として使用されてきた地名です。

大正6年草軽電気鉄道「新軽井沢~草津温泉」間の中間駅が設置され「北軽井沢」の駅名が付けられました。

昭和14年には「北軽井沢」郵便局、昭和19年には「北軽井沢」警察官駐在所が開設されました。
昭和61年には、「大字応桑」の一部を「大字北軽井沢」に正式化する群馬県の告示がなされ、昭和62年1月1日から、正式名として群馬県吾妻郡長野原町「大字北軽井沢」が誕生しました。

という訳で、昭和62年より前の権利書には、「応桑」と書いてあります。

なお、「大字北軽井沢」となったのは、応桑の一部の下記の小字の地区です。
地蔵堂・大屋原・新鎌・熊の内・南木山熊の内・大楢・南木山大楢
砂塚・南木山砂塚・栗平・ホーロク平・鷹繋・カイリカキ・横根塚
ヒノキ塚・真浅間・鼻曲

PS:草軽電鉄のこと 草軽電気鉄道は、大正4年に先ず新軽井沢~小瀬温泉間9.985kmが開通(蒸気機関車)、大正15年には新軽井沢~草津温泉間55.5km全線開通となりました。

途中車窓から、浅間山や白根山などの雄大な景色を仰ぎ、また可憐な高原の草花を愛でながら、ゆったりのんびり走る高原列車として人気を博していましたが、昭和37年惜しまれながら廃止となりました。

現在でも、軽井沢~草津温泉の間のそこかしこに往時の線路跡や鉄橋跡などが残っており、ノスタルジアを感じさせてくれます。

旧北軽井沢駅舎も残っており、現在は喫茶店として利用されています。
昭和37年廃線時に走ったデキ12型は軽井沢中央公民館に展示されています。
また、近年この鉄道を復活させようと言う運動も起こっています。

 抵当権の抹消登記は必ず必要ですか?

Q

ローンの返済が終了し、銀行から抵当権抹消登記の関係書類を受け取りました。抵当権抹消登記は今すぐする必要もないと思いますが?

A

抹消関係書類を受け取ったら、なるべく早めに登記をした方がよいでしょう。
抹消登記に添付する銀行の資格証明書の有効期限は発行後3ヶ月です。
従って、資格証明書を登記所が発行した日付を良く確認し、その日から3ヶ月以内に抹消登記申請をしておきましょう。
この期間を経過したり、書類を紛失してしまったりすると、そのままでは抹消登記手続ができなくなります。
また、昨今では金融の再編成で、銀行等の合併や支店廃止等もあります。
返済完了という事実が証明できれば、書類がなくなっても・月日がたっても・合併や変更があっても、抵当権抹消登記は、できることはできます。
しかし、今すぐ手続きするより面倒になることだけは確実です。
月日が経ってしまってから書類の再交付を受けるのは、思いのほか手間ひまがかかったりして大変な場合もあります。
銀行の代表者が代わってしまったり、担当者が転勤してしまったり、支店が廃止になったり、法律上の問題だけではなく、事実上困難になってしまう場合があります。
特に「いつまでにしなければならない」ということがないだけに、一日延ばしになってしまいがちです。
だからこそ、早めに登記手続をすることをお勧めします。

抵当権抹消登記申請に必要な書類は、下記のとおりです。(※場合によってはほかにも書類が必要になる場合もあります)

抵当権設定登記済証
* 抵当権設定契約書に法務局の大きな「登記済」の朱印が押してあります。

銀行の委任状
* 抹消登記することを委任する旨の記載と銀行の本店・商号・代表者の記名・捺印があります。

代表者の資格証明書
* 銀行の本店・商号・代表者の資格・住所・氏名が記載され、発行日・発行した登記所名・登記官名・登記官印があります。
* 銀行の支店が不動産所在地と同じ登記所の管轄区域名にあるときは省略

弁済済証(解除証書)
* 銀行により作成しない場合もあります。
* 弁済が完了した旨・担保不動産の記載と銀行の本店・商号・代表者の記名・捺印があります。

担保不動産所有者の委任状
*登記上利益を受けるもの=登記権利者につき認め印でも良い。

※返済が完了すると銀行から1~4までの書類が交付されます。
担保不動産所有者の認め印を持って最寄り司法書士に依頼しましょう。

※信用金庫・信用組合・ローン会社・保証会社などが抵当権者の場合も同様です。

 不動産取引の流れと注意点は??

Q

近いうちに土地を買いたいと思っています。取引の開始から完了までの流れと注意すべき点について

A

一般的・標準的な場合について、下記の流れ図に沿い、経過を追って説明します。
主として、買主の立場から説明します。

物件の調査 その土地が希望の用途に利用できるか?
□場所 □地形 □道路付け □都市計画 □用途地域 □行政上の規制
資金計画
□自己資金 ・どの預金を使うか?
□融資相談 ・金融機関の選択
・有利な制度資金はないか?
□住宅資金 ・住宅金融公庫・住宅ローン・共済制度
・親からの援助=贈与税の減免あり
売買契約の締結
(手付金の支払
通常10%程度)
□価格 □条件 □融資実行日の確認
□残金支払日=引渡・登記日の決定
□残金支払日までにすることの確認

例:・境界の確認・売主の抵当権等の抹消の手配
・許可等が必要な場合
・農地法の許可申請・国土法の届出
・開発許可申請
・道路位置指定申請
※売主が宅地建物取引業の場合や仲介宅建業者が入る場合:「重要事項説明」を受け「重要事項説明書」を受け取る。
同時履行が原則
司法書士が立会い
・代金の支払
・物件の引渡し
・登記申請委任
□司法書士の役割=売主・買主の公平を確保することにより取引の安全に寄与
人・物・意思の確認
契約内容の確認
添付書類の調査・確認
登記簿の調査・確認
登記の可否の判断 ※不備があれば、明確に指摘・説明し、場合により、補充される迄延期又は中止する。
登記申請 必要があれば、売主の住所・氏名の変更(名変)や抵当権抹消、買主の抵当権設定等の登記を同時に申請する。
【建物が出来上がったらすること】

建物は、「建物表示登記」をします。 《土地家屋調査士の業務》
土地は、宅地に「地目変更登記」をします。 《土地家屋調査士の業務》
次に、建物の「所有権保存登記」をします。 《司法書士の業務》
次に、住宅ローンの「抵当権設定登記」をします。 《司法書士の業務》
【その他・税金関係等】

印紙税 売買契約書や請負契約書を作成したときに、収入印紙を貼って収めます。
登録免許税 所有権移転や所有権保存等の登記申請の際に収めます。
不動産取得税 最寄りの行政事務所(群馬県の場合)から納税通知が来ます。
「住宅ローン控除」を受ける場合は、確定申告を行わなければいけません。
「住宅取得資金贈与制度」による贈与税の軽減措置(300万円まで非課税、超える部分は減税)を受ける場合は、贈与税の申告をしなければなりません。
注:4,5の申告期限は、翌年2月1日から3月15日までです。

畑の一部を譲り受け、建物を建てたいが?

Q

この度、親戚のおじさんが所有する畑の一部を譲り受けて、住宅を新築することになりました。一連の手続の流れはどうなりますか?

A

一般的な事例について説明します。

【最初にすること】
(1)畑を「測量」し、建物の敷地として必要な範囲を「分筆登記」します。
注1:通路等が必要な場合は、その部分も考慮して「分筆登記」します。
注2:隣接地所有者の立会が必要です。《土地家屋調査士の業務》
(2)「農地法第5条の許可申請」をします。《行政書士の業務》
注:一般住宅の場合は、500m2が一応の限度となります。

【許可になるまでの間にすること】
(1)「建築確認」申請手続
(2)「建築工事請負契約」(許可を条件にしておくこと)
(3)「住宅金融公庫」の申込み、「住宅ローン」の申込み
(4)「預金」はどれを取り崩すか等「資金計画」を立てておくと、後が楽です。

【許可になったらすること】
(1)土地を売買し、「所有権移転の登記」をします。《司法書士の業務》
(2)建物の建築工事を着手することができます。

【建物が出来上がったらすること】
(1)建物は、「建物表示登記」をします。《土地家屋調査士の業務》
(2)土地は、宅地に「地目変更登記」をします。《土地家屋調査士の業務》
(3)「所有権保存登記」をします。《司法書士の業務》
(4)住宅ローン等の「抵当権設定登記」をします。《司法書士の業務》

【その他・税金関係等】
(1)印紙税:売買契約書や請負契約書を作成したときに、収入印紙を貼って納めます。
(2)登録免許税:所有権移転や所有権保存などの登記申請の際に納めます。
(3)不動産取得税:最寄りの行政事務所(群馬県の場合)から納税通知が来ます。
(4)「住宅ローン控除」を受ける場合は、確定申告を行わなければいけません。

 公共物(道路・水路)の払い下げ

Q

私の家の地続きに今では全く使われなくなった道路(水路)があります。この土地を私の所有地と一体として利用したいのですが?

A

かつて使われていた道路や水路などで、現在、その後必要性を失っているものは一定の手続きを経て、一体として利用する必要がある・近隣所有者のものにすることができます。手続きの流れと要点は下記のとおりです。
※用途廃止となった土地は、申請した人が、時価で買い取ることが原則です。
※類似の手続きで「不替」という方法もあります。
※地方分権推進政策により、道路や水路などが国から市町村に移管されました。
一般的な事例について説明します。

このため、1~4までの手続の窓口はすべて市町村になりました。

1.公共物と隣接地との境界確定 1.用途廃止すべき土地の範囲を、特定させる手続です。
2.隣接地所有者と管理者が、立ち会って、境界を決めます。
3.境界の確定した土地を測量して、面積を確定します。
2.用途廃止 申請 1.公共物として必要が無いことの確認を求める手続です。
2.現地の状況を説明する図面・写真・資料等を提出します。
↓ 用途廃止相当と認定されると、財務省へ移管されます。
3.売り払い 申請 1.払下条件(売り渡し価格等)を確定させる手続です。
2.国有財産と必要ないので、売り渡すものです。
↓ 払い下げ条件―――確定
4.売買契約 1.確定した払い下げ条件で、国と契約します。
2.契約締結と同時に代金を支払います。
3.売買契約書と代金領収書を受け取ります。
5.登記手続 1.土地表示登記と所有権保存登記の2件の登記が必要です
〔手続の窓口は法務局の支局・出張所です〕
2.4-3の売買契約書と代金領収書が必要となります。

これで第三者にも対抗できる完全な権利となります。

登記手続の依頼(受託)から完了までの過程は?

Q

不動産の登記手続を依頼した場合の「依頼」から「完了」に至るまでの過程を教えてください。

A

当事務所では、登記手続の受託から完了に至るまでの全過程を、コンピューターにより処理・管理しております。
完了後も記録を保存して、将来における万一の紛争に備えております。
下記に手続の全過程を図化してみましたので、ご参照下さい。
左側が当事務所内部の流れ、右側が登記所内部の流れです。

登記手続の依頼(受託)から完了までの過程

登記申請に際してチェックしていることは?

Q

登記申請に際してどの様なことに注意していますか。

A

依頼を受けてから完了に至るまで様々なことに注意し、万全を期しています。司法書士が実際に使用している「チェックリスト」を下記に披露します。

チェックリスト
申請の前にもう一度確かめてみましょう
判断は適正ですか?

  • 法的に問題はありませんか
  • 当事者の意思は確認しましたか □権利者 / □義務者 /
  • 第三者の許可・同意・承諾書等を要する事案ではありませんか
  • 先例・判例・参考書・書式集等で確かめる必要はありませんか
  • 登記簿の内容は確かめましたか □謄本 / □閲覧 / 申請書は完璧ですか?
  • 登記の目的は正確ですか
  • 原因及び日付は間違いありませんか □権利者の住所・氏名は間違いありませんか
  • 住所証明・資格証明と一致しますか
  • 義務者の住所・氏名は間違いありませんか
  • 印鑑証明・資格証明と一致しますか
  • 義務者の住所・氏名は登記簿と一致しますか
  • 名変登記の必要はありませんか
  • 債務者の住所・氏名は間違いありませんか
  • 申請日・登記所の表示は間違いありませんか
  • 「添付書類」の表示は適正ですか
  • 援用・省略等は確認しましたか
  • 課税価格の計算方法・結果は間違いありませんか
  • 登録免許税の計算方法・結果は正確ですか
  • 印紙は正確に貼ってありますか
  • 不動産の表示は登記簿と一致していますか
  • 申請書に誤字・脱字・変換ミス等はありませんか
  • 印鑑は全部押してありますか □代理人印 □ 割印 □訂正印

添付書類は完全ですか?

  • 印鑑証明・資格証明の期間は大丈夫ですか □不審な点はありませんか
  • 委任状は要件を満たしていますか
  • 目的 □原因 □物件の表示 □当事者の署名・捺印 □印影照合 □その他の登記事項
  • 原因証書は要件を満たしていますか
  • 日付 □当事者の表示/署名捺印   □物件の表示 □その他の登記事項
  • 登記済み証の日付・受付番号は登記簿と一致していますか
  • 住所証明書は大丈夫ですか
  • 評価通知は大丈夫ですか
  • 登記簿の表示と一致していますか
  • 原本還付の書類に奥書はしてありますか
  • コピーは鮮明か
  • 原本はあるか
  • 許可・同意・承諾等の書類はありますか
  • 印鑑証明・資格証明はついているか

2.会社の登記

会社を設立したいが?

Q

会社を設立したいのですが、どんな準備をしたらよいのでしょうか?

A

平成18年5月1日施行の「会社法」により、「有限会社」は新規に設立できなくなりました。

これから設立するなら「株式会社」がよいでしょう。
会社には、大幅な自治が認められ、会社の実態に合わせて、機関設計が自由に出来ることとなりました。
次のページの「株式会社設立のご案内」に。順次記入してみてください。

PDF 株式会社設立のご案内
※上記のリンクはデジタルパンフレットです。ご覧になれない方はアクロバットリーダー(R)が必要になります。

 全く同じ役員でも役員変更登記が必要?

Q

私の会社は株式会社ですが、役員はすべて家族のいわゆる「同族会社」で、役員は全く変わることがありません。それでも役員変更登記が必要ですか?

A

役員が全く同じ顔ぶれでも、定款に定めた任期が来れば役員変更登記が必要です。
長期間放置すると過料の制裁がありますし、休眠会社として扱われることもありますので、ご注意ください。

株式会社の役員には取締役と監査役があり、定款により、任期が定められています。
平成18年5月1日施行の「会社法」により、定款で定めれば、10年以内まで任期を伸長できるようになりました。
実際には、定款を変更して、「取締役の任期は就任後○年内の決算に関する定時株主総会まで」、「監査役の任期は就任後○年内の決算に関する定時株主総会の終結の時まで」と定めることが必要です。
そして、定款の規定にしたがって、任期満了時の定時株主総会で、役員の改選の決議をして、役員変更登記をしなければなりません。取締役の改選があったときは、取締役会で代表取締役も改選して、同時に登記しなければなりません。
「登記事項に変更があったときは2週間以内に登記をしなければならない。」ことになっており、「百万円以下の過料」の罰則規定もあります。「過料」は会社の経費にならないので、代表者等の個人負担になります。決算・申告が済んだら、会社の登記簿を確認して、役員変更登記をしましょう。

その他にも、登記事項に変更があれば、2週間以内に変更登記をする必要があります。

Q

会社や法人の登記の取扱登記所が変わったそうですが?

A

会社や法人の登記の取扱庁が、原則として、各県一か所に統合されました。
群馬県内の会社・法人の登記事務は、平成21年10月26日から、すべて前橋地方法務局登記部門で取り扱うことになりました。

これにより、会社・法人の登記申請や印鑑の届出(改印)は、前橋地方法務局登記部門に提出することになりますので、ご注意下さい。
取扱庁の変更により、会社法人等番号が変わりますので、ご注意下さい。
現在お持ちの印鑑カードは、そのままご利用いただけます。

従来の登記所でも取り扱う事務は、次の4種のみです。
(1)会社・法人の登記事項証明書の発行
(2)会社・法人の印鑑証明書の発行
(3)会社・法人の印鑑カードの発行(再発行)
(4)会社・法人の電子署名の届出

よって、当事務所にご依頼いただく登記申請手続等は、当面、オンライン申請及び郵送により対応することになりますので、ご理解・ご了承下さい。
当事務所では、ご依頼いただく皆様の不利益や不便にならないよう、コンピュータの増設や機能の充実により、しっかりと対応しておりますので、ご安心下さい。
従来以上のサービス体制で対応させていただきますので、益々のご愛顧を賜りますよう、お願い申し上げます。

 

3.相続・贈与

父の死亡と相続

Q

この度父が死亡しました。相続の手続をしたいのですが、どのようにしたらいいでしょうか

A

相続関係により多少異なりますが、一般的な事例で説明します。

相続手続をするには、(1)相続人の特定と(2)相続財産の特定が必要です。

(1)相続人の特定-------簡単に系図を書いてみましょう
「必要な書類」(相続人であることを書類で証明することが必要です。)
被相続人の出生から死亡までの経過を証する戸籍謄本
被相続人の最後の住所地の除住民票
各相続人の戸籍抄本、住民票、印鑑証明書

(2)相続財産の特定-------どんなものがあるか書き出してみましょう。

≪資産の部≫
1.土地 2.建物 3.現金 4.預貯金 5.有価証券 6.生命保険 7.退職金 8.その他

≪負債の部≫
1.債務(借入金等)
2.未払金(病院等)
3.葬儀費用

(3)(1)と(2)の調査が済んだら、相続人間でその分配方法を協議します。

大体の協議がまとまったら、上記の資料を持参して、最寄りの司法書士に相談しましょう。
必要書類の確認・作成・アドバイス・手続代理等を具体的ケースに則して処理してくれます。
協議がまとまらない場合には、裁判所の手続が必要になる場合もあります。
これについても相談して下さい。

 不動産の贈与税の計算方法は?

Q

不動産の贈与を受けた場合の贈与税の計算はどういう方法でしますか?

A

一般の贈与と配偶者控除の特別贈与の計算方法を表にしてみました。
平成13年から基礎控除が60万円から110万円に引き上げられました。
この他、住宅取得資金贈与の特例があります。不動産の評価額は原則として時価によりますが、土地については、通常下記のどちらかの方式で計算した額を時価とみなしています。

(1)路線価方式 面する道路ごとの平方メートル単価に面積を掛ける方法
(2)倍率方式 固定資産税の評価額に一定の倍率を掛ける方法(建物は倍率1)

  計算過程 金額





[ 路線価方式 ]
路線価格(?u)×面積(?u)=

[ 倍率方式 ]
固定資産税評価額×倍率=

 
1 評価額の合計 1





2 基礎控除 2 1,100,000円
3 配偶者控除(最高2,000万円) 3  
4 課税価格(1-2-3 4 ,000円
5 4課税価格×税率%-控除額 00円
  適用区分 税率 控除額






~2,000千円以下 10% -
2,000千円超 ~3,000千円以下 15% 100千円
3,000千円超 ~4,000千円以下 20% 250千円
4,000千円超 ~6,000千円以下 30% 650千円
6,000千円超~10,000千円以下 40% 1,250千円
10,000千円超~ 50% 2,250千円

贈与税に新制度「相続時精算課税制度」創設

Q

贈与税に新制度ができたそうですが・・・・?

A

続税と贈与税の仕組みが大きく変わりました。(平成15年1月1日から)
改正の趣旨は、親子間の生前贈与を行いやすくするためのものです。
贈与税には、「相続時精算課税制度」が創設され、従来型といずれかを選択して利用できます。
新制度では、生前に贈与を受けても、一定の手続をしておけば、贈与者の死亡後に相続税として精算できます。
いわば相続財産の先渡しのようなものです。
一定の範囲の財産であれば、事実上贈与税が無税と同じことになります。
節税メリットの他にも、相続財産の確実な承継、相続人間の遺産争いの防止等の対策としても活用できそうです。
一定の条件にあてはまる人には、かなり有利です。検討の価値ありです。

従来型贈与はこちら≫
相続時精算課税における贈与税額の計算はこちら≫

4.地域情報

地目が「牧場」となっている土地は「農地」?

Q

私が北軽井沢に所有している土地は、地目が「牧場」になっています。何か不都合なことがありますか?

A

詳しくはこちら≫

 「北軽井沢」の権利書は「応桑」?

Q

私が所有している「北軽井沢」の土地の権利書を見ると「大字応桑」と書いてありますが、これはどういうことでしょうか?

A

詳しくはこちら≫

 草津温泉のマンション

Q

草津温泉にはリゾートマンションが沢山あるようですが、これについて教えてください。

A

草津温泉のマンションは、昭和52年に第1号が建てられてから、平成6年までに20棟が建てられました。

バブルの崩壊によりその後は新築はありませんが、価格も低下して値頃感と使い勝手の良さに、行ってみたい温泉日本一の草津温泉の人気も加わって中古マンションの取引が盛んになっています。購入される場合は、先ず

1. 信頼できる業者の仲介を受けて
2. 納得いくまで説明を受けることが失敗しない秘訣でしょう。

草津温泉のマンション一覧
所在:群馬県吾妻郡草津町大字草津
建物番号(マンション名) 所在・地番 個数 一体化 新築
年月日
摘要
1 中沢ヴィレッジ・ヴィラ1 草津字中島612-9 93 一体・一部別 S52.7.21 草津で最初の分譲マンション・法務省令で後日一体化
2 中沢ヴィレッジ・ヴィラ2 草津字大谷地丁628-4 166 一体・一部別 S55.7.1 法務省令で後日一体化
3 バーデンハイム草津 草津字白根464-703 140 別個 S55.7.31 *
4 中沢ヴィレッジ・ヴィラ3 草津字折目甲525-9 142 一体・一部別 S56.12.1 法務省令で後日一体化
5 バーデンパレス草津 草津字白根464-707 184 別個 S58.9.12 一部会員制・紀州鉄道・日本オーナーズクラブ
6 中沢ヴィレッジ・ヴィラ5 草津字大谷地丁626-3 340 一体 S59.8.1 *
7 バーデンメモリアル草津 草津字白根464-704,-705 229 一体 S61.10.1 *
8 SPAX草津 草津字泉水469-2 372 一体 S62.11.4 *
9 クアリゾート草津 草津字白根464-699 195 一体 S63.7.8 *
10 ソネット草津 草津字折目乙531-3 343 一体 H1.12.7 *
11 アドリーム草津 草津字白根743-2 319 一体 H2.7.11  
12 ホーユーリゾートファィンビュー草津 草津字白根464-48 238 一体 H2.8.30 *
13 マウントマリーナ草津 A棟 草津字白根464-16 330 一体 H2.11.14 *
14 マウントマリーナ草津 B棟 草津字白根464-1156 219 一体 H3.7.17 *
15 アルカディア草津 草津字入口18-1 251 一体 H3.7.23 *
16 リュミエール草津館 草津字折田甲524-42,-43 49 一体 H3.11.26 *
17 クルトーア草津 草津字白根747-3,-6 395 一体 H4.5.15 *
18 リブレックス草津 草津字白根739-1 521 一体 H4.6.25 *
19 ハイクレスト草津アーバンリゾート壱番館 草津字大石原13-44 192 一体 H5.11.10 *
20 ハイクレスト草津アーバンリゾート弐番館 草津字大石原13-44 314 一体 H5.11.10 *
21 バーデンファミリエ草津 草津字白根464-1158 369 一体 H6.10.19 *

北軽井沢のマンション

Q

北軽井沢のマンションについて教えてください

A

「特定保養地整備法」(通称リゾート法)による指定がなされ、北軽井沢にも「リゾート開発」の波が押し寄せた頃、たくさんのリゾートマンション建設計画が立てられました。
その多くは途中で計画の断念を余儀なくされました。
それでもいくつかのマンションが完成しました。
バブル崩壊による値下がりにより値頃感が出たことと使い勝手の良い便利さが受け、中古物件が取り引きされています。

北軽井沢のマンション一覧
所在:群馬県吾妻郡長野原町大字

石下事務所調(H12.10.26現在)

建物番号(マンション名) 所在・地番 個数 一体化 新築年月日 摘要
1 ベルフォーレ北軽井沢 北軽井沢字大屋原1924-1659 78 一体 H2.6.29 北軽井沢で最初の分譲マンション
2 ヒルクレスト軽井沢リゾートマンション 応桑字小菅1544-877 26 一体 H2.7.25 *
3 グランビュー北軽井沢 北軽井沢字熊の内2032-5520 384 一体 H2.11.20 *
4 ヴィラ北軽井沢エル・ウイング 北軽井沢字大屋原1924-172,-175 100 一体 H5.1.11 *
5 軽井沢1130 嬬恋村大字鎌原 --- --- --- *
6 グランナチュール浅間高原 嬬恋村大字大前字細原2201-1 --- 一体 H5.7.6 *

 

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