不動産取引の流れと注意点は？
Q:近いうちに土地を買いたいと思っています。
取引の開始から完了までの流れと注意すべき点について教えてください。
A:一般的・標準的な場合について、下記の流れ図に沿い、経過を追って説明します。
主として、買主の立場から説明します。
1．物件の調査 その土地が希望の用途に利用できるか？
□場所
□地形
□道路付け
□都市計画
□用途地域
□行政上の規制
↓
2．資金計画
□自己資金 ・どの預金を使うか？
□融資相談 ・金融機関の選択 ・有利な制度資金はないか？
□住宅資金 ・住宅金融公庫・住宅ローン・共済制度 ・親からの援助＝贈与税の減免あり
↓
3．売買契約の締結・手附金の支払い（通常10％程度）
□価格
□条件
□融資実行日の確認
□残金支払日＝引渡・登記日の決定
□残金支払日までにすることの確認
例
- 境界の確認・売主の抵当権等の抹消の手配
- 許可等が必要な場合
- 農地法の許可申請
- 国土法の届出
- 開発許可申請
- 道路位置指定申請
※売主が宅地建物取引業の場合や仲介宅建業者が入る場合： 「重要事項説明」を受け「重要事項説明書」を受け取る。
4．司法書士立会の上、代金の支払・物件の引渡・登記申請委任
※同時履行が原則
□司法書士の役割＝売主・買主の公平を確保することにより取引の安全に寄与
- 人・物・意思の確認
- 契約内容の確認
- 添付書類の調査・確認
- 登記簿の調査・確認
- 登記の可否の判断 ※不備があれば、明確に指摘・説明し、場合により、補充される迄延期又は中止する。
- 登記申請 必要があれば、売主の住所・氏名の変更（名変）や抵当権抹消、買主の抵当権設定等の登記を同時に申請する。
【建物が出来上がったらすること】
建物は、「建物表示登記」をします。 《土地家屋調査士の業務》
土地は、宅地に「地目変更登記」をします。 《土地家屋調査士の業務》
次に、建物の「所有権保存登記」をします。 《司法書士の業務》
次に、住宅ローンの「抵当権設定登記」をします。 《司法書士の業務》
【その他・税金関係等】
- 印紙税 売買契約書や請負契約書を作成したときに、収入印紙を貼って収めます。
- 登録免許税 所有権移転や所有権保存等の登記申請の際に収めます。
- 不動産取得税 最寄りの行政事務所（群馬県の場合）から納税通知が来ます。
- 「住宅ローン控除」を受ける場合は、確定申告を行わなければいけません。
- 「住宅取得資金贈与制度」による贈与税の軽減措置（300万円まで非課税、超える部分は減税）を受ける場合は、贈与税の申告をしなければなりません。
注：4，5の申告期限は、翌年2月1日から3月15日までです。